סופו של עידן: ניתוח רפורמת ביטול ההקלות והמעבר לתכניות נושאיות בתכנון והבנייה בישראל והשפעתה הדרמטית של הרפורמה

מאת: עו״ד אמיר יקותיאל

ניתוח משפטי ותכנוני מקיף של אחת הרפורמות המשמעותיות ביותר בחוק התכנון והבניה בישראל בעשורים האחרונים: ביטול מנגנון "ההקלות" והמעבר למערכת רגולטורית המבוססת על תכניות.

בבסיס המאמר עומד מסמך ההנחיות של מינהל התכנון, "הנחיה בנוגע לתכניות נושאיות לעיגון הקלות" (נוהל 2025/4), אשר מהווה את הכלי המרכזי שניתן בידי הרשויות המקומיות לניהול המעבר למציאות התכנונית החדשה.

הרפורמה, אשר עוגנה בתיקון 134 לחוק התכנון והבניה, מהווה שינוי פרדיגמה יסודי. היא מחליפה מערכת שהתבססה על שיקול דעת פרטני של ועדות התכנון, ואשר התאפיינה בחוסר ודאות ובעיכובים ממושכים בהליכי הרישוי, במערכת המקדשת את הוודאות, קיצור לוחות הזמנים ועליונותה של התכנית המאושרת. המנגנון החדש אוסר ככלל על מתן הקלות, למעט רשימה סגורה ומצומצמת של מקרים, ובראש ובראשונה, אוסר על ההקלות המשמעותיות ביותר מבחינה כלכלית: תוספת שטחי בנייה ותוספת יחידות דיור.

אל תוך הוואקום שנוצר, נכנסות "התכניות הנושאיות לעיגון הקלות". הנחיה 2025/4 מתווה את הדרך ליצירתן של תכניות אלו, שמטרתן להחזיר גמישות תכנונית הכרחית למרחב המקומי, אך זאת במסגרת רגולטורית סדורה ומוגדרת מראש.

תכניות אלו, אם יוכנו כראוי, נועדו להקנות "זכויות מוקנות" ולאפשר הוצאת היתרי בנייה התואמים להן ללא צורך בהליך הקלה מסורבל, ובכך לייעל את הליכי הרישוי באופן דרמטי.

השלכותיה של רפורמה זו הן מרחיקות לכת עבור כלל השחקנים בשוק הנדל"ן. היא מחייבת היערכות אסטרטגית חדשה מצד יזמים, אדריכלים, מתכננים ורשויות מקומיות.

מרכז הכובד של התכנון עובר מהשלב הפרטני של בקשת ההיתר אל השלב המקדים של גיבוש ואישור התכניות הנושאיות. הצלחה במגרש המשחקים החדש תיקבע לא על ידי יכולת ניהול משא ומתן בוועדה, אלא על ידי היכולת להשפיע באופן פרואקטיבי על עיצוב כללי המשחק עצמם.

I. רעידת האדמה הרגולטורית: ניתוח תיקון 134 וביטול מנגנון "ההקלות"

1.1 המסגרת ההיסטורית: "ההקלה" כחרב פיפיות

במשך עשרות שנים, מנגנון "ההקלה" היווה עמוד תווך מרכזי במערכת התכנון והבנייה בישראל. הוא העניק לוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה סמכות רחבה, המבוססת על שיקול דעת, לאשר בנייה החורגת מהוראותיה של תכנית בניין עיר (תב"ע) מאושרת. הסמכות הוגבלה רק בכך שההקלה המבוקשת לא תעלה כדי "סטייה ניכרת" מהתכנית, מושג שהוגדר בתקנות.

למערכת זו היו יתרונות ברורים. היא סיפקה גמישות חיונית שאפשרה התאמה של תכניות, שלעיתים קרובות היו מיושנות, למציאות המשתנה ולצרכים מודרניים. היא אפשרה פתרונות אדריכליים יצירתיים למגרשים בעלי מאפיינים ייחודיים, ותיקנה עיוותים תכנוניים שנוצרו עם הזמן. למעשה, ההקלה הפכה לכלי כה נפוץ עד שבמקרים רבים היא נתפסה כחלק אינהרנטי מזכויות הבנייה הפוטנציאליות של נכס.

אך לצד הגמישות, המנגנון סבל מחסרונות מערכתיים עמוקים שהובילו בסופו של דבר לביטולו.

הבעיה המרכזית הייתה חוסר הוודאות והסחבת שיצר בהליכי הרישוי. יזם או אדם פרטי שהגיש בקשה להיתר הכוללת הקלות, נכנס למסלול ארוך, יקר ובלתי צפוי. התהליך כלל פרסום, מתן זכות להתנגדויות מצד שכנים והציבור, דיונים בוועדה, ולעיתים קרובות גם עררים לוועדות הערר המחוזיות. בעוד שבקשה להיתר ללא הקלות הייתה אמורה לקבל החלטה בתוך 45 ימי עבודה, בקשה עם הקלות נמתחה לתקופה של 90 ימי עבודה ויותר, ובפועל, במקרים רבים, ארכה חודשים ארוכים ואף שנים.

חוסר ודאות זה יצר חיכוך משמעותי, הגדיל את עלויות המימון והפרויקט, והיווה חסם מרכזי בפני פיתוח מהיר ויעיל.

1.2 המנדט החקיקתי: מטרות הליבה של תיקון 134

תיקון 134 לחוק התכנון והבניה לא נולד בחלל ריק. הוא היה שיאו של תהליך מדיניות ארוך, שנבע מהחלטת קבינט הדיור והמלצות של צוותים בין-משרדיים, אשר זיהו את מנגנון ההקלות כאחד הכשלים המרכזיים המעכבים את שוק הדיור. מטרות הליבה של התיקון היו ברורות וחד משמעיות:

1. הגברת הוודאות התכנונית: המטרה הייתה ליצור מצב שבו יזמים, מתכננים ובעלי נכסים ידעו מראש, ובמידת ודאות גבוהה, מה ניתן ומה אסור לבנות במגרש נתון. זאת, בניגוד למצב הקודם בו זכויות בנייה רבות היו תלויות בתוצאותיו של הליך שיפוטי-למחצה ובלתי צפוי בוועדה.

2. קיצור וייעול הליכי הרישוי: על ידי ביטול הצורך בהליך ההקלה המסורבל, המחוקק שאף לקצר באופן דרמטי את משך הזמן לקבלת היתר בנייה, ובכך להאיץ את קצב הבנייה ולהפחית עלויות.

3. חיזוק שלטון החוק בתכנון: הרפורמה נועדה לחזק את מעמדה של התב"ע כ"חוק" של המקרקעין. התפיסה היא שתכנית מאושרת, שעברה הליך ציבורי ודמוקרטי, צריכה להיות המסמך המחייב, ולא רק נקודת פתיחה למשא ומתן על חריגות ממנה.
   

1.3 הפרדיגמה החדשה: מ"הכל מותר אלא אם נאסר" ל"הכל אסור אלא אם הותר"

השינוי המהותי ביותר שמחולל תיקון 134 הוא היפוך מוחלט של הפילוסופיה המשפטית שעמדה בבסיס המערכת הקודמת.

אם בעבר הכלל היה שניתן לבקש כל הקלה כל עוד היא אינה מוגדרת כ"סטייה ניכרת", הרי שהכלל החדש, שנכנס לתוקף באופן מדורג החל מ-2023 וצפוי להשלמה ב-2025, קובע כי אסור לתת כל הקלה, למעט הקלות המופיעות ברשימה סגורה ומצומצמת שנקבעה בתקנות על ידי שר הפנים.

המשמעות הדרמטית של שינוי זה טמונה במה שאינו נכלל ברשימת ההקלות המותרות.

באופן מפורש, התקנות החדשות אינן מאפשרות עוד מתן הקלות בנושאים הכמותיים והכלכליים ביותר: תוספת שטחי בנייה, תוספת יחידות דיור או תוספת קומות.

ביטול האפשרות לקבל הקלות אלו מהווה את ליבת הרפורמה ומחסל את הכלי המרכזי ששימש להשבחת נכסים במסגרת הליך הרישוי.

עם זאת, המחוקק יצר "חלון הזדמנויות" זמני. עבור מבנים קיימים שבנייתם הושלמה שמונה שנים או יותר לפני הגשת הבקשה, עדיין ניתן יהיה להגיש בקשות להקלות מסוימות עד לסוף שנת 2025. הוראת מעבר זו יצרה וממשיכה ליצור מרוץ נגד הזמן מצד בעלי נכסים רבים המבקשים לנצל את ההזדמנות האחרונה לממש פוטנציאל בנייה תחת הכללים הישנים.

שינוי רדיקלי זה מעביר את מרכז הכובד האסטרטגי בתהליך התכנון. אם בעבר הכוח היה נתון במידה רבה בידי הוועדות המקומיות, שהפעילו שיקול דעת פרטני בכל מקרה ומקרה, הרי שכעת הכוח עובר אל הרגולטורים ומתכנני התכניות. ההחלטה הקריטית לגבי פוטנציאל הפיתוח של נכס אינה מתקבלת עוד בדיון על בקשה להיתר, אלא בשלב המוקדם והקולקטיבי של ניסוח ואישור התכניות הכלל-יישוביות.

רכישת קרקע הופכת למסוכנת יותר, שכן ערכה קשור באופן הדוק יותר לתכניות נוקשות, שחלקן טרם נכתבו.

II. הסבר למסמך הנחית מנהל התכנון 2025/4: תכניות נושאיות לעיגון הקלות

2.1 מטרה ומעמד משפטי: יצירת ערוץ חדש לגמישות

אל תוך החלל שהותיר ביטול מנגנון ההקלות, נכנס הכלי התכנוני החדש שהוגדר על ידי מינהל התכנון: "תכנית נושאית לעיגון הקלות". הנחיה 2025/4 אינה חוק או תקנה, אלא נוהל רשמי המהווה הוראה מקצועית מחייבת מטעם מינהל התכנון לוועדות התכנון המחוזיות והמקומיות.

מטרתה היא להדריך את הרשויות כיצד ליישם את רוח תיקון 134, תוך מתן מענה לחשש המוצדק שהנוקשות החדשה תשתק את הפיתוח ותמנע התאמות הכרחיות במרחב הבנוי.

במהותה, התכנית הנושאית היא תכנית בניין עיר לכל דבר ועניין, אך כזו שמתמקדת באופן ייעודי בנושאים שבעבר טופלו באמצעות הקלות.

היא נועדה להחזיר את הגמישות שאבדה, אך לעשות זאת לא באמצעות החלטות פרטניות אד-הוק, אלא באמצעות קביעת כללים ברורים, שקופים ואחידים מראש, שיחולו על אזורים שלמים או על כלל שטח הרשות.

2.2 המסגרת הפרוצדוראלית: כיצד נולדת תכנית נושאית

ההנחיה מתווה מסלול ברור ליצירת תכנית נושאית, המיועד לרשויות המקומיות ולאנשי המקצוע בתחום התכנון והבנייה. התהליך מבוסס על מספר שלבים עקרוניים:

1. שלב א' - המנדט מבוסס הנתונים: ההנחיה מדגישה כי צעד ראשון והכרחי לפני ניסוח התכנית הוא עבודת מחקר ומיפוי. על הרשות המקומית לבצע ניתוח מקיף של בקשות להקלות שאושרו בתחומה בשנים שקדמו לרפורמה. מטרת המיפוי היא לזהות את סוגי ההקלות הנפוצים והנדרשים ביותר, כדי להבטיח שהתכנית החדשה תהיה מבוססת על נתונים אמפיריים ותיתן מענה לצרכים אמיתיים מהשטח.

2. שלב ב' - ניסוח ממוקד ויעיל: על מנת להבטיח הליך אישור מהיר ויעיל, ההנחיה ממליצה שהתכניות הנושאיות יתמקדו אך ורק בנושאים שניתן היה לאשר בעבר כהקלה. סוגיות תכנוניות רחבות יותר, כגון שינויי ייעוד או הגדלה משמעותית של זכויות, צריכות להיות מקודמות במסגרת תכניות נפרדות ומקיפות יותר.

3. שלב ג' - אישור ויישום: לאחר גיבושה, התכנית מקודמת ומאושרת בהליך הסטטוטורי הרגיל של תכנית בניין עיר. עם אישורה, הוראותיה הופכות לחלק מהדין המחייב החל על המקרקעין בתחומה, למעשה כשכבה נוספת של הוראות על גבי התכניות הקיימות.
   

2.3 עקרונות יישום מרכזיים והשלכותיהם האסטרטגיות

ההנחיה קובעת שני עקרונות מנחים בעלי חשיבות אסטרטגית עליונה:

• השגת "זכויות מוקנות": המטרה הסופית של תכנית נושאית המנוסחת היטב היא להפוך את הגמישויות שהיא מאפשרת ל"זכויות מוקנות". המשמעות היא שבקשה להיתר התואמת באופן מלא להוראות התכנית הנושאית (בנוסף לתכניות האחרות החלות), תאושר במסלול רישוי מהיר, ללא צורך בפרסום נוסף, ללא הליך שמיעת התנגדויות וללא צורך באישור מבוסס שיקול דעת של הוועדה המקומית. עיקרון זה מגשים באופן ישיר את מטרת העל של תיקון 134 – קיצור וייעול דרמטי של הליכי הרישוי.

• ייעוד אסטרטגי והחרגות: ההנחיה מכירה בכך שפתרון אחיד אינו מתאים לכל חלקי העיר. היא מעודדת רשויות מקומיות לקבוע הוראות שונות לאזורים שונים, בהתאם לאופיים ולצרכיהם. באופן משמעותי, ההנחיה ממליצה במפורש לשקול החרגה של אזורים מסוימים מתחולת התכנית הנושאית, ובפרט אזורים המיועדים להתחדשות עירונית.

המלצה זו להחריג אזורי התחדשות עירונית אינה פרט טכני, אלא החלטת מדיניות בעלת משמעות עמוקה. היא משקפת הבנה כי הגמישות הנדרשת לקידום פרויקטים מורכבים ועתירי השקעה, דוגמת "פינוי-בינוי", אינה יכולה להיות מוגבלת על ידי הכללים הגנריים של תכנית נושאית כלל-עירונית. כתוצאה מכך, נוצרת בפועל מערכת תכנון דו-שכבתית. עבור נכסים "רגילים", הגמישות תוגדר ותוגבל על ידי התכנית הנושאית. לעומת זאת, עבור נכסים באזורי התחדשות עירונית, הגמישות תיקבע ותידון במסגרת התכנית המפורטת והייעודית (tailor-made) של הפרויקט עצמו. מצב זה מחייב יזמים ומתכננים לשלוט בשתי מערכות כללים שונות ובשתי אסטרטגיות פעולה נפרדות. הרפורמה, שנועדה לפשט, מייצרת באופן פרדוקסלי שכבת מורכבות אסטרטגית חדשה המבוססת על מיקומו של הנכס.

בנוסף, הדרישה לביצוע מיפוי נתונים מקיף כבסיס לתכנית חושפת נקודת תורפה פוטנציאלית. היא מניחה קיומה של יכולת מוסדית, טכנולוגית וכוח אדם מקצועי, שאינה קיימת באופן אחיד בכל הרשויות המקומיות. עיריות גדולות ומבוססות, דוגמת תל אביב, מחזיקות במערכות מידע גיאוגרפי (GIS) ובצוותים מקצועיים שיכולים לעמוד במשימה. לעומתן, רשויות קטנות יותר בפריפריה עלולות להתקשות בגיוס המשאבים הנדרשים. פער זה עלול ליצור "פער יישום תכנוני" משמעותי ברחבי המדינה. ערים חזקות יאמצו במהירות תכניות נושאיות מתוחכמות וישמרו על מומנטום פיתוחי, בעוד שרשויות חלשות יותר יתקשו לייצר תכניות כאלה, מה שיוביל להקפאה דה-פקטו של הגמישות התכנונית בתחומן. הדבר עלול, שלא במתכוון, להחריף פערים כלכליים ופיתוחיים אזוריים, כאשר הון יזרום לאזורים המציעים ודאות וגמישות רגולטורית גבוהה יותר.

III. ניווט בארגז הכלים החדש: ניתוח השוואתי של מנגנונים תכנוניים

3.1 כלי הגמישות המוגבלים החדשים

עם ביטול מנגנון ההקלות הרחב, החוק והתקנות החדשות מותירים בידי המתכננים והיזמים שני כלים מוגבלים ומוגדרים היטב להכנסת גמישות:

• "סטייה מתכנית": זהו כלי "קל" וחדש המאפשר לרשות הרישוי (בדרך כלל מהנדס הוועדה) לאשר שינויים קלים מהתכנית ללא צורך בהליך הקלה מלא, וזאת בתנאי ש"השפעתם מעטה וזניחה" על חזות הבניין והסביבה ואינם פוגעים ביציבות המבנה. התקנות מגדירות רשימה של סטיות מותרות, כגון סטייה של עד 7% מקו בניין צדי או אחורי, או סטייה של עד 5% בשיעור התכסית המותרת לבנייה במגרש. כלי זה נועד לפתור בעיות טכניות קטנות שעולות בשלב התכנון המפורט, ולא לאפשר שינויים מהותיים.

• "רשימת ההקלות הסגורה": במקביל, התקנות החדשות מגדירות רשימה מצומצמת וסגורה של נושאים שבהם עדיין ניתן לבקש הקלה "בדרך הישנה", כלומר, באמצעות הליך הכולל פרסום ואישור הוועדה המקומית. רשימה זו מתמקדת בנושאים בעלי חשיבות ציבורית או בטיחותית, וכוללת, בין היתר: חריגה מקווי בניין לצורך תוספת ממ"ד או פיר מעלית, הקמת מתקנים להנגשה לנכים, הוספת ביתן שמירה, התאמת קו הבניין הקדמי לקו הבנייה הקיים ברחוב, וצמצום מספר מקומות החניה בהתאם לתקן החניה הארצי.
  

3.2 ניתוח השוואתי: מנגנונים ישנים מול חדשים

הטבלה הבאה מסכמת ומשווה בין המנגנונים השונים, ומספקת תמונה בהירה של השינוי הדרמטי במערכת התכנונית.

טבלה 1: השוואת מנגנוני גמישות תכנונית

מאפיין	מנגנון "ההקלות" הישן (לפני תיקון 134)	תכניות נושאיות לעיגון הקלות	"סטייה מתכנית" (לאחר תיקון 134)
בסיס משפטי	סמכות שבשיקול דעת של הוועדה המקומית	תכנית בניין עיר (תב"ע) מאושרת	תקנה ספציפית בחוק
היקף תחולה	רחב מאוד (כולל תוספת שטח ויח"ד)	מוגדר על ידי התכנית (לא ניתן להוסיף שטח/יח"ד)	צר מאוד, לשינויים טכניים וזניחים
הליך אישור	פרסום, התנגדויות, דיון בוועדה, ערר	הליך אישור תב"ע (נעשה מראש)	החלטה מנהלית של רשות הרישוי
לוח זמנים (בשלב ההיתר)	90+ ימי עבודה, ולעיתים קרובות חודשים רבים	הזכויות מוקנות (היתר בזמן רגיל)	ללא תוספת זמן
הגורם היוזם	בקשת היזם לפרויקט ספציפי	יוזמה תכנונית של הרשות המקומית	חוות דעת מהנדס על השפעה זניחה
מעורבות הציבור	גבוהה (התנגדויות שכנים)	גבוהה (בשלב אישור התכנית), אפסית (בשלב ההיתר)	אפסית

המערכת החדשה, המבוססת על קידוד של פרקטיקות עבר לתכניות נושאיות ועל מתן היתר לסטיות טכניות קלות בלבד, היא מטבעה מערכת המביטה לאחור. היא נועדה להסדיר את המוכר והידוע. בכך, היא עלולה לחנוק חדשנות אדריכלית ופתרונות תכנון יצירתיים, במיוחד במגרשים בעלי צורה לא שגרתית, טופוגרפיה מורכבת או אילוצים ייחודיים אחרים. פרויקט הדורש פתרון חדשני, שלא נצפה מראש על ידי מתכנני התכנית הנושאית, ימצא את עצמו ללא נתיב רישוי אפשרי, למעט ייזום של תב"ע נקודתית חדשה – הליך יקר וארוך מאין כמותו. הדבר עלול להוביל לאחידות יתר (הומוגניזציה) של העיצוב האדריכלי ולתת-פיתוח של מגרשים "בעייתיים", תוצאה העומדת בניגוד למטרה הלאומית של מיצוי יעיל של משאב הקרקע.

IV. השלכות מעשיות ושיקולים אסטרטגיים לבעלי עניין

4.1 עבור ועדות התכנון המקומיות: אתגר היישום

הרפורמה מטילה על הרשויות המקומיות אתגר כבד. הן נדרשות כעת להשקיע משאבים ניכרים בעבודה המורכבת של הכנת התכניות הנושאיות. עליהן לאזן בין הצורך לספק גמישות שתעודד פיתוח, לבין החובה לקבוע כללים ברורים שלא יזמינו פרשנויות סותרות ועתירות משפטיות. הדרישה לביצוע מיפוי נתונים מקיף מהווה, כפי שצוין, משוכה משמעותית, במיוחד עבור רשויות דלות משאבים.

4.2 עבור יזמים, אדריכלים ומתכננים: ספר חוקים אסטרטגי חדש

העידן של "קודם נקנה את הקרקע, אחר כך נסתדר עם ההקלות בוועדה" הסתיים. האסטרטגיה החדשה חייבת להתבסס על שלושה עמודי תווך:

1. בדיקת נאותות (Due Diligence) מוקדמת ומעמיקה: לפני רכישת קרקע, יש לבצע ניתוח יסודי לא רק של התכניות המאושרות, אלא גם של טיוטות של תכניות נושאיות הנמצאות בהכנה.

2. מעורבות פרואקטיבית: הפעילות החשובה ביותר אינה עוד ניהול הדיון בוועדה, אלא השפעה על תוכן התכניות הנושאיות בשלבי גיבושן המוקדמים באגף ההנדסה העירוני.

3. הערכת סיכונים חדשה: פרופיל הסיכון של פרויקט השתנה. הסיכון העיקרי אינו עוד שוועדה תדחה בקשה להקלה, אלא שהרשות המקומית תאשר תכנית נושאית שאינה מיטיבה עם הנכס, או שתימנע מלאשר תכנית כזו כלל, ותותיר את המרחב התכנוני נוקש לחלוטין.
   

4.3 עבור בעלי נכסים ומשקיעים: חידת היטל ההשבחה

אחת הסוגיות הכלכליות הסבוכות ביותר שמעוררת הרפורמה נוגעת ל"היטל השבחה" – המס המוטל על עליית שווי מקרקעין עקב אישור תכנית. אישור תכנית נושאית, המקנה "זכויות מוקנות" חדשות על פני אזור נרחב, מהווה ללא ספק "אירוע מס" היוצר השבחה. השאלה המשפטית והפיננסית המכרעת היא מתי ישולם ההיטל.

תכנית נושאית מעניקה זכויות לאלפי בעלי נכסים בו-זמנית. אם חובת תשלום ההיטל הייתה קמה עבור כולם ביום אישור התכנית, היה נוצר חיוב מס מיידי, עצום, ולרוב בלתי ממומן, עבור אוכלוסייה שלמה – מצב בלתי אפשרי מבחינה פוליטית ומעשית. הסוגיה נרמזת במסמכים המצביעים על גישה של חיוב רק בעת מימוש הזכויות.

התוצאה הסבירה ביותר היא יצירת מנגנון משפטי מורכב, לפיו מועד אירוע המס (היום הקובע לשומת ההשבחה) הוא יום אישור התכנית הנושאית, אך מועד תשלום המס נדחה למועד בו בעל הנכס מבקש לממש את הזכויות, כלומר, בעת הגשת בקשה להיתר בנייה. מצב זה יוצר חוסר ודאות פיננסי ארוך טווח הן עבור הרשויות (שאינן יכולות לחזות את הכנסותיהן) והן עבור בעלי הנכסים (הנושאים על גבם חבות מס סמויה, שערכה עלול לגדול עם הזמן). הדבר יחייב תכנון פיננסי זהיר בכל עסקת מקרקעין באזור המכוסה על ידי תכנית נושאית חדשה.

4.4 סטיות והקלות מותרות תחת הרגולציה החדשה

הטבלה הבאה מרכזת באופן ברור ושימושי את רשימת החריגות המותרות תחת משטר התכנון החדש.

טבלה 2: סטיות והקלות מותרות לאחר תיקון 134

סוג החריגה	דוגמאות עיקריות	סמכות מאשרת
חלק א': "סטייה מתכנית"	סטייה של עד 7% מקו בניין צדי/אחורי; סטייה של עד 5% בשיעור התכסית; שינוי מיקום פתחים ומדרגות חיצוניות.	רשות הרישוי (מהנדס הוועדה)
חלק ב': "הקלות" (רשימה סגורה)	בנייה מעבר לקו חזית בהתאם לקו בנייה קיים; תוספת ממ"ד, פיר מעלית או מעלון; תוספת מדרגות חירום; מתקני נגישות לנכים; צמצום חניה בהתאם לתקן.	הוועדה המקומית (בהליך מלא)
חלק ג': נאסר במפורש כהקלה	תוספת שטחי בנייה; תוספת יחידות דיור; תוספת קומות.	לא ניתן לאשר כהקלה

V. עתיד התכנון והרישוי בישראל: ניתוח מסכם

הרפורמה בביטול ההקלות היא מהלך שאפתני, שמטרתו לתקן כשלים עמוקים במערכת התכנון הישראלית. ההזדמנות הטמונה בה היא עצומה: יצירת מערכת רישוי מהירה, שקופה וודאית יותר, אשר יכולה למשוך השקעות, להאיץ את אספקת הדיור ולחזק את אמון הציבור במוסדות התכנון.

עם זאת, האתגרים בדרך ליישום מוצלח הם משמעותיים. קיים סיכון ממשי שהנוקשות החדשה תחנוק חדשנות אדריכלית; שפערים ביכולות המוניציפליות יצרו אי-שוויון תכנוני בין מרכז לפריפריה; ושהסדרת סוגיית היטל ההשבחה תיצור חוסר ודאות פיננסי שיכביד על השוק.

ההמלצה האסטרטגית הסופית עבור כלל השחקנים בשדה התכנון והבנייה היא אימוץ של תפיסת עולם חדשה המבוססת על ראיית הנולד.

תהליך התכנון אינו עוד משא ומתן תגובתי על פרויקט נתון, אלא מאמץ פרואקטיבי ואסטרטגי לעיצוב המציאות הרגולטורית.

ההצלחה בעולם התכנון החדש לא תימדד ביכולת להשיג הקלה בוועדה, אלא ביכולת להבין, לצפות ולהשפיע על ניסוח ספרי החוקים החדשים – התכניות הנושאיות ברמה המקומית.

תיקון 134 סגר את הדלת על דרך פעולה ישנה, אך הנחיה 2025/4 פותחת דלת חדשה, למשחק מורכב ואסטרטגי הרבה יותר, שעשוי לגרום להעדפות פסולות ומשמעותיות מאוד, של גורמים בעלי השפעה על מנסחי ומקבלי ההחלטות שמתווים ומאשרים את התוכניות הנושאיות – ימים יגידו.