מהפכה בחישוב היטלי ההשבחה: פסק הדין שמשנה את כללי המשחק בשוק הנדלן״:

עו”ד אמיר יקותיאל, מומחה לנדל”ן ועסקאות מקרקעין, יו”ר חברת א.מ.י יקותיאל נדל”ן.

ב־16 באוקטובר 2025 ניתן פסק דין תקדימי בבית המשפט העליון (בר”מ 1975/24 ו־25226-04-25), שמטלטל את יסודות דיני ההשבחה בישראל.

כבוד השופט אלכס שטיין, בליווי כבוד המשנה לנשיא נעם סולברג וכבוד השופט יוסף אלרון (בדימוס), דחה את ערעוריהן של הוועדה המקומית תל אביב ועיריית ירושלים, אימץ בית המשפט את גישת “ההכללה” בחישוב היטל ההשבחה גישה שמכירה בתרומת תמ”א 38 (תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) לשווי המקרקעין במצב הקודם, גם ללא הוצאת היתר בנייה מכוחה. זהו שינוי פרדיגמה משפטי ועסקי, שמביא בשורה לבעלי נכסים אך פוגע קשות בתקציבי הרשויות המקומיות, ומשפיע על כל שרשרת הערך בהתחדשות עירונית.

החידוש המשפטי: מהשבחה רעיונית להשבחה ריאלית

מבחינה משפטית, פסק הדין מהווה פריצת דרך בהבנת מושג “ההשבחה” לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ”ה-1965. עד כה, בהלכת לוסטרניק (רע”א 4487/01, 2003), נוטרלו ציפיות ספציפיות מהתכנית המשביחה עצמה, אך כאן מבהיר כבוד השופט שטיין כי עליית שווי מתמ”א

38 – זכויות “ערטילאיות” המותנות בהיתר מקומי – אינה יוצרת אירוע מס בעת מכר, כפי שנקבע בהלכת רון (רע”א 3002/12, 2014). ההשבחה היא “ממונית ולא רעיונית”, כפי שציין כבוד השופט שטיין: “אין היא שונה מכל גורם שוקי אחר המשפיע על שווי המקרקעין”. ציטוט נוסף מפסק הדין מדגיש: “אירוע המס של ‘השבחה’ מוגבל בהוראות החוק אך ורק לעליית שווי המקרקעין אשר בינה לבין התכנית המשביחה יש קשר סיבתי ישיר. עליית ערך המקרקעין בשל אישור תמ”א 38 אינה מכוננת אירוע מס”. עוד כתב כבוד השופט שטיין: “נדרש קשר סיבתי ישיר בין התכנית המשביחה לבין עלייתהערך, ומכאן אתה למד כי כל ציפייה שאין מתקיים בה קשר מסוג זה, רשאי השמאי להביאה בחשבון”.

החידוש טמון בהבחנה בין “השבחה משפטית” (המגבשת חיוב בהיטל) ל”השבחה עובדתית” (תוצר שוקי ללא קשר סיבתי ישיר לתכנית החדשה). דחיית גישת “הנטרול” – שנתמכה על ידי היועצת המשפטית – מונעת גבייה עקיפה של היטל על תמ”א 38, בניגוד לעיקרון “אין מס ללא חוק”. זהו שינוי מגמה מהפסיקה המסורתית, שדגשה צדק חלוקתי על חשבון שוק חופשי, ומעבירה את הכף לכיוון “מס אמת” – חישוב מבוסס שוק, עם מקדמי סיכון שמאיים לאי-ודאות. כפי שציין כבוד השופט סולברג בחוות דעתו המסכימה: “הפסיקה מחזקת את עיקרון השוק החופשי מול הרגולציה”.

השינויים והפגיעה: מי מרוויח ומי מפסיד?

מבחינה עסקית, פסק הדין יוצר אפקט דומינו בשוק הנדל”ן.

בעלי דירות – המרוויחים הגדולים – יחסכו מאות אלפי שקלים בהיטלים. בעלי דירות לדוגמה, בשכונת רחביה בירושלים ובתוכנית הרובעים 3-4 בתל אביב, היטל של 300-500 אלף ש”ח לדירה עלול להתאיין או להתכווץ ל-10% בלבד. זו בשורה למוכרי נכסים, שיוכלו למקסם רווחים ממכר, ולהאיץ פרויקטי התחדשות עירונית בכך שמפחיתה את הנטל הכלכלי על דיירים. ציטוט נוסף מפסק הדין מדגיש את ההקלה: “בעת מימוש זכויות בדרך של מכר, אין לגבות היטל השבחה מכוח תמ”א 38 אלא רק עם הוצאת היתר בניה”. כפי שכתב כבוד השופט שטיין: “אם אין השבחה ריאלית – אין היטל (‘הוועדה לא נתנה – הוועדה לא תיקח’)”.

מנגד, הרשויות המקומיות – המפסידות העיקריות – יספגו פגיעה תקציבית מנגד, הרשויות המקומיות כבדה. עיריית תל אביב לבדה עלולה לאבד כ-50 מיליארד ש”ח, כפי שמעריך עו”ד בנימין קריתי. זה עלול להוביל לקיצוצים בתשתיות, עיכובים בתכנון עירוני, ואף העלאת ארנונה כדי לפצות על האובדן. יזמי נדל”ן עלולים להיפגע בעקיפין: אם רשויות יקשיחו עמדות בהיתרים או יפחיתו תמריצים להתחדשות, פרויקטי תמ”א 38/פינוי-בינוי יתייקרו או יתעכבו, ויפגעו ברווחיות. כפי שציינה היועצת המשפטית: “נטרול יוצר שרירותיות (בעלי נכסים זהים משלמים שונה בגלל תזמון מכר)”.

החדשנות והשינוי במגמה: ניתוח רב-ממדי

החדשנות בפסק הדין טמונה באימוץ גישה שוקית-דינמית: במקום נטרול “וירטואלי”, יש להכליל את השפעת תמ”א 38 כ”גורם שוקי” – דומה להשפעת מיקום או פוטנציאל כללי – תוך שקלול אי-ודאות. זה משנה מגמה מהפסיקה הקשיחה (כמו עניין ברקול, 2023), שראתה בזכויות תמ”א “מותנות” ולכן מנוטרות, לכיוון פרשנות כלכלית-ריאלית, המתיישבת עם סעיף 19 לתוספת (פטור מהיטל על היתר מתמ”א). ציטוט נוסף מפסק הדין מחזק זאת: “נטרול מגדיל אפוא את ההשבחה, וכפועל יוצא מכך את ההיטל”.עסקית, זה מקדם חדשנות בהתחדשות עירונית: בעלי דירות יתמרצו יותר להשתתף בפרויקטים, מה שיוביל להגברת היצע דיור בערים ותיקות. אולם, חלופיים, כמו העלאת אגרות או שותפויות פרטיות, מה שישנה את מודלי העסקאות בשוק. כמומחה, אני מעריך כי פסק הדין יוביל לגל תביעות החזרים (רטרואקטיביות מוגבלת), וידחוף את המחוקק להתערב - אולי בתיקון חוק שמגדיר זכויות תמ״א כ״מוקנות״ חלקית. ציטוט נוסף ממקורות משפטיים: ״בפועל, הספיקה תבטל את ההיטל ברובעים 3 ו-4 בת״א וברחביה בירושלים״.כפי שכתב כבוד השופט שטיין: ״הכללה משמעה הטמעת תרומתה של תמ״א 38 בערך המקרקעין כמצבם במועד שקדם לתכנית המשביחה״.

בסופו של דבר, פסק דין זה מחזק את עקרון השוק החופשי מול הרגולציה, אך מעלה שאלות על קיימות תקציבית.

בעלי נכסים - חגגו, אך צפו לשינויים: רשויות התאימו אסטרטגיות. השוק זקוק לאיזון, והכדור עתה במגרש המחוקק.