מה קורה כשמשרד רישום המקרקעין הממשלתי (טאבו) מתרשל. פרטים על פסק הדין התקדימי

מאת: אמיר יקותיאל, עו״ד ונוטריון, מומחה למקרקעין

מערכת רישום המקרקעין בישראל מהווה אבן יסוד בשמירה על זכות הקניין ובביסוס האמון בשוק הנדל״ן. היא נועדה להבטיח ודאות משפטית מלאה, אמינות מוחלטת והגנה מקיפה על הציבור הרחב. נסח הטאבו נחשב זה עשרות שנים לעוגן משפטי איתן, לתעודת הזהות הרשמית של כל נכס ולראיה מחייבת ומאושרת לבעלות. עם זאת, מקרים נדירים אך משמעותיים חושפים כי גם מערכת זו, שתכליתה להגן על זכויות הקניין, עלולה להיכשל בשל רשלנות. כאשר מדובר בגוף ממשלתי האמון על רישום זכויות קניין, ההשלכות אינן מוגבלות לנזק נקודתי, אלא נושאות אופי ציבורי, כלכלי וחברתי רחב היקף.

לאחרונה, ב־16 בספטמבר 2025, ניתן פסק דין תקדימי על ידי בית המשפט העליון ברע״א 299/24 זיו נ׳ דויטש (וערעור רשות נוסף 800/24), המספק הצצה נדירה ומפורטת אל מאחורי הקלעים של מערכת רישום המקרקעין. פסק דין זה, שניתן בהרכב הכולל את הנשיא יצחק עמית, השופטים אלכס שטיין ויחיאל כשר, מדגיש את החשיבות של הטלת אחריות מקיפה על כלל הגורמים המעורבים, תוך שמירה על אמינות המרשם וההסתמכות הציבורית עליו. פסק הדין מבוסס על ערעורים שהוגשו על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (ע״א 42575/09/22 וע״א 45927/10/22, מיום 31 באוקטובר 2023), שבעצמו עסק בערעורים על פסק דינו של בית משפט השלום בחולון (ת״א 65555/01/19, מיום 5 בספטמבר 2022, מאת השופט אילן דפדי). 

להלן פרטים על הפרשה, כולל עובדות, נימוקים משפטיים מעמיקים והשלכות רחבות.

המקרה: תרמית שהחלה בצו ירושה מזויף, פרטים מפורטים על הרקע העובדתי:

הפרשה מתמקדת בנכס מקרקעין בעיר חולון, בגוש 6048 חלקה 185 – יחידת מקרקעין לא בנויה שהייתה רשומה על שמה של תמרה מקובסקי ז״ל (להלן: המנוחה) משנת 1965. המנוחה נפטרה בשנת 2005, ובשנת 2006 ניתן צו ירושה על ידי רשם הירושות בתל אביב לבנה היחיד, מלך זיו (להלן: זיו), כיורש הבלעדי של כל עיזבונה. עם זאת, זיו לא רשם את זכויותיו במרשם המקרקעין במשך כעשר שנים, מה שיצר, כפי שקבע בית המשפט, “פרצה הקוראת לגנב”.

בשנת 2011, אדם לא ידוע (להלן: המתחזה) התחזה למישל מקובסקי, בנה של המנוחה, והצליח להעביר את הזכויות בנכס על שמו במרמה. המתחזה השתמש בצו ירושה מזויף מיום 28 ביולי 2007, שנחזה להיות צו רשמי של בית הדין הרבני בתל אביב, וכן בייפוי כוח מזויף ותעודות זהות מזויפות. את הבקשה לרישום הנכס על שם המתחזה הגיש עו״ד חיים דויטש, שפעל בתום לב וללא ידיעה על התרמית, כך קבע בית המשפט על סמך מכלול העדויות והעובדות שהוצגו בפניו, לרבות חוות דעת מומחית לזיהוי כתב יד. הבקשה נחתמה על ידי עו״ד דויטש ובחותמתו, אושרה על ידי עורך דין ממשרדו, הוגשה על ידי אשתו, והאגרה שולמה באמצעות כרטיס האשראי שלו. עם זאת, עו״ד דויטש לא פגש את המתחזה באופן אישי ולא ביצע בדיקות מספקות לאימות המסמכים.

לאחר רישום הנכס בטאבו על שם המתחזה ב־18 בספטמבר 2011, נמכר הנכס לצד שלישי תמים תמורת סכום המוערך בכ־650,000 ש״ח (שווי ראשוני), והקונה הסתמך על הרישום הרשמי בטאבו. בשנת 2016, כעשר שנים לאחר פטירת המנוחה ומתן צו הירושה המזויף, גילה זיו את דבר המרמה בעת שניסה לרשום את הנכס על שמו כמיורש הלגיטימי ולמכור אותו לבנותיו. זיו הגיש תלונה למשטרה (שעדיין מתבררת) ותביעה כספית בסך 1,976,000 ש״ח (שווי הנכס המוערך ב־1,726,000 ש״ח בתוספת 250,000 ש״ח עוגמת נפש) לבית משפט השלום בחולון בינואר 2019. התביעה התמקדה בלשכת רישום המקרקעין חולון (להלן: הלשכה) ובעו״ד דויטש, שכן המתחזה נעלם ללא עקבות, והתביעה נגד גורמים אחרים (כגון בית הדין הרבני) נמחקה בהסכמות.

דרגות האחריות: מה קבעו ערכאות בית המשפט, ניתוח השלבים:

בית משפט השלום בחולון (ת״א 65555/01/19, השופט אילן דפדי, 5 בספטמבר 2022) דחה טענות התיישנות ושיהוי, קבע כי התביעה לא התיישנה מאחר שזיו גילה את התרמית רק ב־2016 (בהתאם לסעיף 8 לחוק ההתיישנות, תשי״ח 1958), ולא הייתה תרמית פלילית מצד הלשכה ועו״ד דויטש. בית המשפט קבע חלוקת אחריות משולשת לנזק: עו״ד דויטש יישא ב־45% (בשל רשלנות בהגשת מסמכים מזויפים ללא בדיקה), הלשכה ב־35% (בשל היעדר נהלים לבדיקת מסמכים והעדפת יעילות על פני איתור זיופים), וזיו באשם תורם של 20% (בשל העיכוב ברישום זכויותיו, שיצר פרצה לנוכלים). הנזק הוערך בשווי הנכס 1,336,971 ש״ח (נכון למועד התרמית, עם שיערוך) בתוספת 50,000 ש״ח עוגמת נפש, ללא ניכוי מיסים עתידיים.

בית המשפט המחוזי בתל אביב (ע״א 42575/09/22 וע״א 45927/10/22, השופטים שילה, שוחט ונס רסלר, 31 באוקטובר 2023) הפך את ההחלטה באופן מוחלט. הוא פטר את הלשכה מכל אחריות (בטענה כי הטלת אחריות בגין אי התקנת נהלים מחמירים הינה מרחיקת לכת, וכי דרישה לבדיקת אותנטיות של כל צו תפגע ביעילות השירות לציבור), הגדיל את חלקו של עו״ד דויטש ל־70% (בשל רשלנות חמורה בהגשת מסמכים לא תקניים) ושל זיו ל־30% (בשל אי רישום ממושך).

פסיקה תקדימית של בית המשפט העליון, שמירה על אמינות המרשם וההסתמכות עליו: 

החלטת בית המשפט העליון (רע״א 299/24 ו־800/24, 16 בספטמבר 2025) הינה חד משמעית ומכרעת. בית המשפט דחה את גישתו של בית המשפט המחוזי, קיבל את ערעור זיו ודחה את ערעור דויטש, תוך התערבות חלקית בפסק הדין. ההכרעה קבעה חלוקה מחודשת של האחריות בגין הנזק שנגרם כתוצאה מהרישום המרמי, מכירת הנכס לצד שלישי ואובדן הנכס ליורש האמיתי, זיו: עו״ד דויטש יישא באחריות של 50% מהנזק; הלשכה תישא ב־30% מהנזק; והאשם התורם של זיו יופחת ל־20%, בשל העיכוב הבלתיסביר ברישום הנכס על שמו.

כבוד השופט שטיין, שכתב את פסק הדין המוביל, הדגיש את תפקידה המהותי של הלשכה כ״שומרת הסף״ של מרשם המקרקעין. הוא קבע כי הלשכה אינה יכולה לשמש כחותמת גומי גרידא, אלא חייבת להקפיד על רישום מדויק, אמין ומבוסס. המרשם הינו מחייב, והציבור מסתמך על מצג הזכויות המופיע בנסח הטאבו. לפיכך, במקרה של שגיאה או רשלנות במרשם, האחריות תוטל על הלשכה בהתבסס על רשלנות עובדיה. בית המשפט השווה את הפרשה למקרה דומה בפרשת קונפינו (ע״א 3391/22 בנק לאומי נ׳ נצר, מיום 3 בדצמבר 2023), שם נקבע כי תקנת השוק (סעיף 10 לחוק המקרקעין) מגנה רק על תקלות במרשם עצמו, אך לא על התחזויות חיצוניות.

הרשלנות של לשכת רישום המקרקעין (טאבו), ניתוח משפטי:

בית המשפט העליון קבע כי רשלנותה של הלשכה התבטאה באישור רישום הזכויות על סמך עותק מזויף של צו ירושה, ללא ביצוע בדיקה לאימות אמינותו מול הגוף המנפיק (בית הדין הרבני). למרות הצהרתו של עו״ד דויטש כי הגיש ״צו ירושה מקורי״, המסמך שהוגש בפועל היה העתק נאמן למקור, שאינו בעל מעמד חוקי מלא ללא אימות נאות. על פי תקנה 18 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע״ב 2011, צו ירושה שאינו מקורי תקף לצורך רישום רק אם הוא מאושר כהעתק נאמן למקור על ידי נוטריון, או אם הוא כולל חותמת מקורית וחתימה של גורם מוסמך מבית המשפט או בית הדין שהנפיק את הצו.

במקרה זה, הלשכה לא יצרה קשר עם בית הדין הרבני לצורך אימות המסמך, ולא ביצעה בדיקות נוספות למרות פגמים נראים לעין (כגון חוסר בהירות בחותמת). פסק הדין דחה את הטענה כי שיקולי יעילות מצדיקים הימנעות מבדיקות כאלה, וקבע כי איתור מקרי מרמה וזיופים הינו חלק אינהרנטי מחובותיה של הלשכה. אין להשלים עם מדיניות המעדיפה יעילות על פני איתור זיופים, שכן הדבר עלול לערער את אמינות המרשם כולו. בית המשפט התייחס גם להיעדר הכשרה מספקת לבוחני העסקאות בהלשכה והיעדר נהלים מחייבים לבדיקה מול גורמים מנפיקים, כגון שיחת טלפון פשוטה. ציטוט רלוונטי מפסק הדין: ״אילו המרשם פעל כראוי ודרש את המצאתו של צו הירושה המקורי, קרוב לוודאי שמזימתו של המתחזה לא הייתה יוצאת מן הכוח אל הפועל״.

אחריות עורך הדין 

ואשם תורם של היורש 

ניתוח משפטי:

בית המשפט קבע כי עו״ד דויטש נושא באחריות משמעותית לנזק, בשיעור של 50%, שכן הגיש מסמך שאינו תקני לצורך רישום זכויות וציין כי מדובר במקורי, אף שלא היה כזה בפועל. עובדה זו מעידה על רשלנות חמורה, המחייבת הטלת אחריות מוגברת. בית המשפט דחה את טענתו של עו״ד דויטש להיעדר מעורבות, שכן פעולותיו, לרבות אי פגישה עם הלקוח ואי בדיקת מסמכים, תרמו ישירות לנזק. ציטוט: ״עורך דין אינו בלש או חוקר פרטי, אך חובתו לבדוק מסמכים בסיסיים במסגרת עסקת מקרקעין הינה מוחלטת״.

האשם התורם של זיו, היורש האמיתי, הועמד על 20%. בית המשפט קבע כי העיכוב של כעשר שנים ברישום הזכויות אכן יצר פרצה לנוכלים, אך הדגיש כי אחריותו של יורש סביל (כזיו, שקיבל את הנכס בירושה) נמוכה מזו של רוכש נכס פעיל (כבמקרים אחרים, כגון פרשת ציפורה). בנוסף, נדחתה טענת ההתיישנות של עו״ד דויטש, שכן זיו לא ידע על התרמית עד 2016, וגניבת מקרקעין בדרך זו אינה תופעה שגרתית המחייבת חשדנות מוקדמת. בית המשפט הבחין כי אי רישום אינו גורם למניעת גילוי סביר של העובדות, אלא רק תורם לנזק.

חובת זהירות מוגברת לכולם השלכות מעשיות ומשפטיות: 

פסק דין זה משמש תזכורת חדה ומכרעת לכל הגורמים המעורבים בעסקאות נדל״ן בדבר החשיבות של בדיקה דקדקנית, עמידה קפדנית בנהלים והקפדה על סטנדרטים מקצועיים. הלשכה: נקבע כי עליה להגביר את הבדיקות ולפעול על פי נהלים מחמירים, גם אם הדבר כרוך בפגיעה זמנית ביעילות השירות, כולל בדיקה מול גורמים מנפיקים וגישה למאגרי מידע. עורכי הדין: עליהם לנקוט זהירות מוגברת לא רק כלפי לקוחותיהם, אלא גם כלפי המערכת הציבורית והמרשם הרשמי, תוך הקפדה על הגשת מסמכים תקניים ומאומתים, כולל פגישה אישית ואימות זהות. בעלי נכסים ויורשים: הרישום במרשם הינו חלק אינטגרלי מההגנה על זכות הקניין, והימנעות מרישום במועד סביר עלולה להיחשב כאשם תורם במקרה של תרמית.

פסק דין זה נועד לחזק את אמינות מערכת רישום המקרקעין (טאבו) ולהבהיר כי האחריות אינה מתפוגגת בגבולות משרד הרישום או עוברת מאדם לאדם. האחריות חלה על כלל הצדדים המדינה, עורכי הדין והאזרחים כאחד וכל מי שמעורב בעסקאות מקרקעין חייב להפנים את הסיכונים הנובעים מרשלנות, זלזול בנהלים או בדיקות שטחיות. במיוחד, גוף ממשלתי כמו לשכת רישום המקרקעין, שעליו מוטלת חובה לפעול בזהירות מרבית, נדרש לעמוד ברף זהירות גבוה במיוחד. כל כשל במערכת זו עלול לגרום נזק בלתי הפיך לאזרחים ולערער את אמון הציבור במערכת הרישום כולה, שהינה הבסיס לשוק נדל״ן יציב ומאוזן.

השלכה מעשית: מומלץ ליורשים לרשום זכויותיהם מיד לאחר קבלת צו ירושה, ולעורכי דין להשתמש בכלים דיגיטליים לאימות מסמכים, כגון גישה למאגרי בתי הדין.