הוד השרון 2025: אתגרים ומגמות בתכנון עירוני מול מציאות דמוגרפית וכלכלית משתנה.

four seasons park

מאמר זה מציג ניתוח של מגמות סוציו-דמוגרפיות, התפתחויות נדל"ניות ויוזמות תכנוניות בהוד השרון, עם מיקודלשנת 2025. 

נבחן את הדינמיקה המורכבת של עיר מתפתחת המאופיינת בפרופיל סוציו-אקונומי גבוה, התבגרות אוכלוסייהוניסיונות ליישם מודלים של שימושים מעורבים. המאמר מצביע על אתגרי תשתית קריטיים, פערים בהכנסות וסיכונים תכנוניים הנובעים מתוכניות פיתוח רחבות היקף, ומדגיש את הצורך בגישה אסטרטגית מאוזנת לשמירה על קיימות עירונית.

1. הוד השרון בצומת דרכים תכנוני

הוד השרון, עיר במחוז המרכז, ממשיכה לבסס את מעמדה כאחד ממוקדי המגורים והחיים האטרקטיביים בישראל. עםזאת, בפתח שנת 2025, העיר ניצבת בפני צומת דרכים תכנוני משמעותי, המחייב בחינה מעמיקה של הפרופיל הסוציו-דמוגרפי, מגמות הנדל"ן הדינמיות ויוזמות הפיתוח העירוניות. ניתוח זה, המבוסס על נתונים עדכניים, מצביע על עירבעלת דירוג סוציו-אקונומי גבוה, המאופיינת בצמיחה דמוגרפית יציבה, אך גם בתהליך התבגרות מואץ שלהאוכלוסייה ובשוק נדל"ן המציג סימני "שוק קונים" בתחום המכירה ו"שוק שוכרים" בתחום ההשכרה נכון לשנת2024, לצד עלייה במחירי דירות באזור השרון. דינמיקה זו, המשלבת חוזקות מובנות עם אתגרים תכנונייםואופרטיביים, דורשת ניתוח קפדני לקראת קביעת מדיניות עתידית.

2. המפה הדמוגרפית של הוד השרון:

שינויים מבניים והשלכותיהם (מיקוד 2025)

2.1. מבט על האוכלוסייה וקצב גידול בתחילת שנת 2025, אוכלוסיית הוד השרון מוערכת בכ-66,263 תושבים, הממקמת אותה במקום ה-32 מבין הרשויות המקומיות בישראל. העיר מציגה קצב גידול אוכלוסייה שנתי של 1.3%+, מהווה עלייה משמעותית ביחס ל-0.4% בלבד בסוף 2022. האצה זו מרמזת על שינוי במגמות הדמוגרפיות, ככלהנראה כתוצאה ממאזן הגירה חיובי משמעותי, הנתמך באטרקטיביות העיר לאוכלוסייה בעלת רמה סוציו-אקונומיתגבוהה. צמיחה מואצת שכזו, אף שהיא מעידה על הצלחה בפיתוח, עלולה להעמיס על התשתיות הקיימות, כגוןתחבורה, חינוך ושירותי בריאות, במיוחד לאור פרופיל האוכלוסייה המשתנה. הדבר מדגיש את החשיבות בתיאום הדוקבין קצב הבנייה ופיתוח תשתיות תומכות.

2.2. הרכב הגילים ומגמת התבגרות התפלגות הגילים בהוד השרון, נכון למרץ 2025, מציגה תמונה דמוגרפיתייחודית. שיעור הילדים עד גיל 18 (28.7%) נמוך מהממוצע הארצי (32.5%), בעוד ששיעור האזרחים הוותיקיםעומד על 18.5%, גבוה משמעותית מהממוצע הארצי העומד על 15.1%. נתון זה, המשקף עלייה מ-15.3% בסוף2022, מצביע על מגמת התבגרות מואצת של האוכלוסייה בעיר. מגמה זו נושאת השלכות רוחב על תכנון השירותיםהעירוניים – לרבות בריאות, רווחה, פנאי ותחבורה נגישה – ועל שוק הדיור, עם ציפייה לביקוש גובר לדירות קטנותיותר, דיור מוגן ופתרונות דיור המותאמים לגיל השלישי. הפער בין שיעור הילדים הנמוך יחסית לבין שיעור האזרחיםהוותיקים הגבוה מחייב את הרשות המקומית לפתח מדיניות דיור וחינוך שתמשוך ותשמר משפחות צעירות לצד מתןמענה הולם לאוכלוסייה המתבגרת, על מנת לשמור על איזון דמוגרפי ארוך טווח.

2.3. מבנה משקי הבית ושיעור פריון גודל משק הבית הממוצע בהוד השרון עמד על 3.1 נפשות בשנת 2021, נמוךבמקצת מהממוצע הארצי (3.69 נפשות למשק בית בשנת 2022). נתח משמעותי ממשקי הבית מורכב מזוגות ללאילדים (26.8%) ומזוגות שילדיהם כבר בגרו (16.8%). שיעור הפריון הכולל (TFR) בהוד השרון עמד בשנת 2022 על 1.97 ילדים לאישה, נמוך מרמת התחלופה (כ-2.1) ונמוך משמעותית מהממוצע הארצי (2.9-3.0). שיעור פריוןנמוך זה, בשילוב עם מבנה משקי הבית, תורם למבנה הגילים המבוגר יותר ולשיעור הילדים הנמוך יחסית. מכאן, צמיחת האוכלוסייה בעיר, אם אכן מואצת, תלויה ככל הנראה יותר במאזן הגירה חיובי מאשר בריבוי טבעי גבוה. המשך מגמה זו עלול להוביל בעתיד לירידה באוכלוסיית גילאי העבודה הצעירים, אלא אם יקוזז על ידי הגירהמתמשכת של אוכלוסייה צעירה לעיר. הדבר מחייב מדיניות תכנונית שתתמוך במשיכה ובשימור של משפחות צעירות, לצד התאמת שירותים לצרכי האוכלוסייה הבוגרת.

3. שוק הנדל"ן בהוד השרון: דינמיקה, מחירים ומגמות (2024-2025):

3.1. מחירי נכסים וסנטימנט השוק שוק הנדל"ן בהוד השרון מציג תמונה מורכבת של מחירים גבוהים בנכסים חדשים, עלייה מתונה במחירי המכירה באזור השרון, לצד יציבות במחירי השכירות. העיר מאופיינת בסנטימנט של "שוקקונים" בתחום המכירה ו"שוק שוכרים" בתחום ההשכרה נכון לשנת 2024, המצביע על כוח מיקוח יחסי לקוניםולשוכרים. ייתכן שהדבר נובע מעליית ריבית המקשה על זוגות צעירים ומשפרי דיור, או מהיצע גדל של יחידות דיורחדשות כתוצאה מפרויקטי פיתוח נרחבים. למרות שהשכר הממוצע בהוד השרון גבוה משמעותית מהממוצע הארצי, יוקר המחיה והמחירים הגבוהים עדיין מהווים חסם משמעותי עבור חלק מהאוכלוסייה. השילוב של מחירים גבוהיםלנכסים חדשים, עלייה אזורית במחירי המכירה של דירות 4 חדרים, ותחושת "שוק קונים" עם מרווח מיקוח שלכ-5.5%, לצד יציבות במחירי השכירות האזוריים, מצביע על שוק מעורב. ההיצע הגדל של פרויקטים חדשים עשוילעלות זמנית על קצב הספיגה, מה שמעניק יתרון לקונים ולשוכרים.

3.2. פיתוחים חדשים והתחדשות עירונית הוד השרון מצויה בעיצומה של תנופת פיתוח נדל"ני משמעותית, המאופיינתבגישה אגרסיבית של ציפוף משמעותי ובנייה ורטיקלית, תוך אימוץ תפיסת "עיר המגדלים". 

פרויקטים מרכזיים כוללים:

● מתחם התפר (הר/50/19/1000): תוכנית זו, המשתרעת על 276 דונם, מתוכננת להוספת כ-1,000 יחידות דיור נוספות לסך כולל של כ-2,755 יח"ד, בהשפעת תוכנית קו המטרו M1. עם זאת, הפרויקטמתמודד עם מורכבויות הקשורות לתוואי המטרו וקיבולת מתקן טיהור השפכים (מט"ש).

● פרויקט AMY’S בפארק ארבע העונות: מקרה בוחן ליישום עקרונות שימושים מעורבים. הפרויקט, הממוקם בפינת הרחובות הפרדס וההכשרות על מגרש בשטח כ-3,000 מ"ר, נמצא בשלבי היתר וכוללמתחם משרדים ומסחר ייחודי. מיקומו מהווה צומת בין שכונות קיימות (הדר, רמת הדר, גרינברג) לביןאזורי פיתוח חדשים (ציר החינוך, מתחם בית הנערה), ונוכחותו צפויה להשפיע על דפוסי התנועהוהצריכה המקומיים. היעדר בנייני משרדים נוספים המאושרים בסביבה מעלה את ייחודיותוהפוטנציאלית של המבנה.

● תוכנית מתחם ״האגם״ ואזור התעשייה נווה נאמן (הר/1400) תוכניות מפורטות לתעסוקה, מסחרמלונאות ובית חולים פרטי מהגדולים בישראל, זאת לרגלי פארק אקולוגי מרהיב ובצמידות לתוכנית״נוף ירקון״ הכוללת כ- 9,000 יחידות דיור, בחלקה הדרומי של העיר עיר חיבור לכביש 4.

● התחדשות עירונית (פינוי-בינוי): פרויקטים כמו רחובות התחייה, הדרים ומרחביה ומתחם כנרת מציגיםשיעורי חתימה גבוהים של דיירים וצפויים להחליף יחידות דיור ישנות בבנייה צפופה וגבוהה יותר.

פיתוחים אלו צפויים להגדיל משמעותית את מלאי הדיור בעיר ולשנות את צפיפותה ואופייה. הדבר מחייב שדרוגתשתיות נרחב בתחומי התחבורה, החינוך והשירותים הציבוריים. הצלחת הפרויקטים תלויה בפתרון סוגיות תשתיתקריטיות, כגון תוואי המטרו M1 וקיבולת המט"ש. קיימים חששות לגבי יכולת התשתיות לתמוך בהיקף הפיתוחהמתוכנן, וראש העירייה אף ציין כי תוואי המטרו בהוד השרון "מוקפא דה פקטו".

4. פרופיל סוציו-אקונומי ותעסוקה: עושר וקיטוב

4.1. מעמד כלכלי ואי-שוויון הוד השרון ממוקמת באשכול 9 מתוך 10 במדד הסוציו-אקונומי, המשקף אוכלוסייהבעלת רמות גבוהות של השכלה, הכנסה ואיכות חיים. השכר החודשי הממוצע לשכיר בעיר עמד על 22,728 ש"חבשנת 2023, גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. עם זאת, מדד ג'יני לאי-שוויון בהכנסות (0.4851) מצביע על פעריםמשמעותיים בהכנסות בתוך העיר, כאשר פלח מהאוכלוסייה נהנה מרמת חיים גבוהה במיוחד, בעוד שחלק אחר, אם כיקטן מהממוצע הארצי, נמצא בקצה התחתון של סולם ההכנסות. קיטוב כלכלי זה עלול להוביל לצרכים וציפיות שוניםמצד פלחי אוכלוסייה מגוונים בנוגע לשירותים ציבוריים, לדיור בר-השגה ולתוכניות קהילתיות. תהליכי הפיתוח בעירצריכים לקחת בחשבון כיצד לשמר לכידות חברתית למרות פערים כלכליים אלה.

4.2. אבטלה ותעסוקה נכון למרץ 2025, שיעור מקבלי גמלת אבטלה בהוד השרון עמד על 1.0% בלבד, נתון המצביעעל שיעור אבטלה נמוך מאוד ומשקף שוק עבודה מקומי חזק או נגישות גבוהה למרכזי תעסוקה אזוריים. מצב תעסוקהחזק זה הופך את הוד השרון לאטרקטיבית עבור פרטים ומשפחות בגיל העבודה ותורם לביקוש לדיור. תוכניות העירייהלפיתוח אזורי תעסוקה חדשים, כמו נווה נאמן ומתחם האגם, הן מהלך אסטרטגי לחיזוק העצמאות הכלכלית והחוסן שלהעיר, ולקירוב השירותים והתעסוקה למקום המגורים.

5. מגמות דומיננטיות ותחזית עתידית: איזון בין צמיחה לקיימות:

הוד השרון ניצבת בפני עתיד המשלב המשך צמיחה עם אתגרים והזדמנויות משמעותיים. סינתזה של השינוייםהדמוגרפיים מצביעה על צמיחה הניזונה מהגירה חיובית של אוכלוסייה סוציו-אקונומית גבוהה, אך גם על התבגרותאוכלוסייה משמעותית ומבנה משקי בית קטן יותר עם שיעור פריון נמוך. אלו מחייבים תכנון עירוני אסטרטגי שיאזןבין צורכי האוכלוסייה המתבגרת לבין הצורך למשוך משפחות צעירות.

מסלולי הפיתוח הנדל"ני מצביעים על ציפוף משמעותי ובנייה ורטיקלית, כולל שכונות חדשות והתחדשות עירוניתרחבת היקף. הצלחתם תלויה בתיאום בין הפיתוח לבין יכולת התשתיות הקיימות, במיוחד תחבורה וביוב. חששות לגביקיבולת המט"ש ומימוש קו המטרו M1 ממחישים את הסיכונים התכנוניים הכרוכים בצמיחה כה מהירה.

עיריית הוד השרון שואפת לאזן בין פיתוח מואץ לבין שמירה על שטחים ירוקים ושיפור איכות החיים. פיתוח אזוריתעסוקה ומסחר חדשים, דוגמת פרויקט AMY’S, נועד ליצור מקומות עבודה מקומיים ולגיוון בסיס המס העירוני, תוךקירוב שירותים לתושבים. עם זאת, יכולתה של העירייה לממש תוכניות שאפתניות אלו ביעילות, תוך ניהול אתגריפיתוח רחבי היקף, תקבע אם הוד השרון תוכל לשמר את איכות החיים הגבוהה שלה תוך כדי צמיחה.

אתגרים מרכזיים לעתיד:

● ניהול השפעותיה של אוכלוסייה מתבגרת ומתן מענה הולם לצרכיה.

● הבטחה שתשתיות (במיוחד תחבורה וביוב) יתפתחו בקצב תואם לפיתוח המהיר, תוך התמודדות עםחששות ראש העירייה בנושא.

● ניווט במורכבות של התחדשות עירונית ובניית שכונות חדשות, כולל קונפליקטים פוטנציאליים בין תכנוןארצי למקומי.

● שמירה על לכידות חברתית ודיור בר-השגה על רקע מחירי נכסים גבוהים ואי-שוויון בהכנסות.

● איזון בין ציפוף לבין שמירה על אופייה ה"כפרי" המוערך של העיר ושטחיה הירוקים.

תחזית כוללת: 

העתיד המיידי (2025) יראה המשך בנייה וגידול אוכלוסין. שוק הנדל"ן עשוי להישאר מאוזן או לנטות לטובת קוניםושוכרים בטווח הקצר בשל היצע וריבית, אך הביקוש לטווח ארוך צפוי להיות חזק אם התנאים הכלכליים ישתפרוואתגרי התשתית ייענו. הוד השרון נמצאת ברגע מכונן במעבר מ"עיר כפרית גדולה" למרכז אורבני צפוף יותר. הצלחתה של העיר תלויה לא רק בחוזקותיה הנוכחיות אלא במימוש יעיל של תוכניות פיתוח מורכבות ובפתרון אתגריתשתית משמעותיים. קיים סיכון שקצב פיתוח המגורים יעלה על קצב אספקת מערכות התמיכה הנחוצות. ההחלטותוהפעולות שיתקבלו בשנים הקרובות בנוגע לפרויקטים גדולים כמו "מתחם התפר", ״מתחם האגם״ וקו המטרו M1 יהיו קריטיות בעיצוב תוצאה זו, ויקבעו אם הוד השרון תצליח לשמר את איכות החיים הגבוהה שלה עבור הדורותהבאים.

אמיר יקותיאל, עורך דין

הוד השרון - יוני 2025

**השתתפו בהכנת המאמר גורמים רבים והנתונים נסמכים על מחקרים ומקורות שונים רלוונטיים בשום אופן המאמר לא מחליף ייעוץ מכל סוג שהוא.